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Das Bewertungssystem für Grundpfandrechte

Ziele des Bewertungssystems

Bereits im Jahr 2007 begann der Think Tank RT Grundpfandrechte, ein Bewertungssystem für die Datenbank vdpGrundpfandrechte zu entwickeln. Dieses erstreckt sich auf die Fragen der Kapitel I. – VI. Durch eine Bewertung der Antworten soll ein qualitativer Vergleich der Rechtsordnungen ermöglicht werden. Daraus lassen sich Leitlinien für die weitere wissenschaftliche Bearbeitung, Rechtsprechung und gesetzliche Entwicklung herleiten. Diese Informationen werden von der vdpExpertise und dem vdp intern verwendet. Jeder Kredit muss von einem Kreditinstitut mit Eigenkapital unterlegt werden. Diese Eigenkapital-Quote ist aber geringer, wenn ein Grundpfandrecht als Sicherheit besteht. Wenn Zahlen vorliegen, welchen Erfolg die Verwertung von Grundpfandrechten in einem Land in der Vergangenheit hatte, können diese Zahlen der Risikoeinschätzung und der Eigenkapitalunterlegung zu Grunde gelegt werden. Allerdings liegen für viele Länder keine ausreichend statistisch verwertbaren historischen Zahlenreihen vor. Hier nun ermöglicht das Bewertungssystem, die Ausfallwahrscheinlichkeit eines grundpfandrechtlich gesicherten Kredits anhand der konkreten Rechtslage in einem Land festzulegen.

Die vdpExpertise hat zusammen mit Teilnehmern des Poolprojektes LGD-Grading u.a. aus den Ergebnissen der Datenbank vdpGrundpfandrechte die LGD-Länderskalierungsfaktoren entwickelt. Diese LGD-Länderskalierungsfaktoren ermöglichen die Ermittlung der Hauptparameter eines zu erwartenden Verlusts im Falle eines Kreditausfalls von ausländischen Immobilienfinanzierungen.

Mehr Informationen zum Poolprojekt LGD-Grading für Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Funktionsweise des Bewertungssystems

Je nach der Perspektive, die man zu einer bestimmten Fragestellung einnimmt, wird die Qualität einer Regelung unterschiedlich beurteilt. So mag es aus Sicht eines Kreditinstituts das Beste sein, die Vollstreckung so effizient und schnell wie möglich betreiben zu können. Ein Verbraucher oder auch der Eigentümer einer gewerblichen Immobilie wird es für wichtiger halten, vor einer allzu schnellen oder sogar ungerechtfertigten Vollstreckung geschützt zu sein und Rechtsmittel gegen den Verlust seines Eigentums einlegen zu können. Daher werden alle Fragen und Antworten aus vier Perspektiven gewichtet:

  • Perspektive Kreditinstitut/Verwertung (Vollstreckung des Grundpfandrechts)
    In dieser Perspektive wird untersucht, wie die jeweilige rechtliche Lösung dazu beiträgt, dass der Inhaber eines Grundpfandrechts seine Forderung durch Verwertung des Grundpfandrechts schnell realisieren kann und den Erlös entsprechend seinem Rang erhält.
  • Perspektive Kreditinstitut/Verwendbarkeit (Flexible Verwendung des Grundpfandrechts)
    Hier wird bewertet, inwieweit es möglich ist, ein Grundpfandrecht flexibel für verschiedene Forderungen und Fallgestaltungen einzusetzen. Das kann für das Institut wie für den Eigentümer erhebliche Kosten und auch Zeit sparen und die Entwicklung neuer Finanzierungskonzepte ermöglichen.
  • Perspektive Eigentümer (Schutz des Eigentümers)
    Dies Perspektive Eigentümer zeigt eine der Perspektive Kreditinstitut/Verwertung fast entgegengesetzte Sichtweise: Der Eigentümer ist nicht daran interessiert, dass schnell vollstreckt wird. Er muss wollen, dass seine Rechte stets gewahrt bleiben und das Vollstreckungs- und Insolvenzverfahren ihm die Möglichkeit bieten, sie wahrzunehmen. Dabei zeigt sich nach den Erfahrungen des RT, dass Rechtssysteme, die bei der Perspektive Kreditinstitut/Verwertung gute Ergebnisse zeigen, häufig auch bei der Berücksichtigung der Interessen des Eigentümers des mit einem Grundpfandrecht belasteten Grundstücks am oberen Ende der Bewertungen liegen. Gründe dürften sein, dass nur die Wahrnehmung berechtigter Interessen, nicht aber Obstruktion vom RT berücksichtigt wird. Zudem fließen in die Bewertung auch das Interesse des Eigentümers an der Sicherheit des Grundbuches sowie den Möglichkeiten eines flexiblen Grundpfandrechts ein.
  • Perspektive Gesetzgeber
    Die Perspektive Gesetzgeber bewertet, ob die rechtliche Lösung einen angemessenen Interessenausgleich aller Beteiligten bietet. Der Gesetzgeber darf die Interessen keiner der beteiligten Parteien bevorzugen. Zudem muss er auch die Interessen der nachrangig gesicherten und ungesicherten Gläubiger an einer Befriedigung aus der Immobilie berücksichtigen. Die Interessen des Kreditinstituts und des Eigentümers fließen daher zusammen mit den Interessen Dritter.

 

Auch die Bedeutung einer Fragestellung wird gewichtet. Ist die Bedeutung einer Frage in einer Perspektive gering, kann sie jedoch gleichwohl aus einer anderen Perspektive höchst wichtig sein. Die Gewichtung der Frage wird für jede der vier Perspektiven einzeln festgelegt.
Hinzu kommt die möglichst gleichbleibende Gewichtung der Fragenkomplexe. Damit soll verhindert werden, dass ein Übergewicht zugunsten der Fragenkomplexe entsteht, in denen viele Fragen erarbeitet wurden. Ebenso sind nicht alle wissenschaftlich interessanten Fragen von gleicher praktischer Bedeutung für die Qualität des Grundpfandrechts. Daraus ergibt sich folgende Gewichtung der Kapitel I. – VI:

  • Arten der Grundpfandrechte: 1 %.
  • Publizitätserfordernisse und Vertrauensschutz: 25 %.
  • Akzessorietätswirkungen: 12 %.
  • Vollstreckung: 25 %.
  • Insolvenz: 25 %.
  • Praktische Anwendungsmöglichkeiten: 12 %.

 

Aus allen Bewertungen können schließlich die Rechtsordnungen miteinander verglichen werden. Die Visualisierung erfolgt über Säulendiagramme.

Abbildung: Beispiel Säulendiagramm Gesamtaddition aller Scores – Stand 10.05.2022

 

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